Társasházi SZMSZ – útmutató tulajdonosoknak, lakásvásárlóknak és társasházaknak

A társasházi szervezeti-működési szabályzat, közismertebb nevén az SZMSZ, a társasház mindennapi működésének egyik legfontosabb dokumentuma. Meghatározza többek között a közös költség viselésének és a hátralékok kezelésének szabályait, a közgyűlés és a közös képviselő feladatait, a házirendet. 

A szabályzatnak egyszerre kell megfelelnie a társasházakról szóló törvénynek és az adott lakóközösség igényeinek és adottságainak.

Az alábbiakban részletesen áttekintjük:

A legfontosabb tudnivalók röviden

• A társasház alapításának és tulajdonjogi szerkezetének alapdokumentuma az alapító okirat, míg a társasházi közösség szervezetét és működését az SZMSZ szabályozza. 
• Hatnál több lakásos társasház esetén SZMSZ-t kell elfogadni. A legfeljebb hatlakásos társasház közössége ezzel szemben dönthet arról, hogy a társasházi törvény szervezeti és működési rendelkezéseit alkalmazza-e. Ha ilyen döntést nem hoz, ezekben a kérdésekben a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályai irányadók. 
• Az SZMSZ-t az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel kell elfogadni. A tervezetet legalább 15 munkanappal a döntés előtt meg kell küldeni a tulajdonosoknak. 
• Az SZMSZ bármikor módosítható a törvényben meghatározott eljárás szerint, a szabályzatot és módosítását pedig 15 napon belül be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz.
• A közös költség főszabály szerint tulajdoni hányad alapján terheli a tulajdonosokat. Ettől az SZMSZ eltérhet, de meg kell neveznie az érintett költségnemeket és a számítás módját. 
• A házirend az SZMSZ-ben szabályozandó rendelkezések része, és a lakás vagy helyiség mindenkori használóját is köti, tehát a bérlőt és más használót is. 
• Az okirattárból történő SZMSZ-beszerzés nem azonos egy tulajdoni lap szabad lekérésével. Az okirat megismeréséhez hozzájárulást vagy igazolt jogi szükségletet kell bemutatni. 

---

Mi a társasházi SZMSZ

A társasházi SZMSZ a társasház belső működési szabályzata. Meghatározza többek között a közös költség viselését, a hátralékkezelést, a közgyűlés és a közös képviselő működését, valamint a házirendet. Hatnál több lakást tartalmazó társasházban az SZMSZ elfogadása kötelező.

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról 13. § – A szervezeti-működési szabályzat

Ezzel szemben az alapító okirat a társasház tulajdonjogi státuszát rögzíti. Meghatározza a külön és közös tulajdont, valamint a külön tulajdonokhoz tartozó közös tulajdoni hányadokat. 

Kötelező-e minden társasháznak SZMSZ?

A hatlakásosnál nagyobb társasházaknál az SZMSZ elkészítése kötelező. 
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) kötelezően ebbe a dokumentumba utalja a társasház szerveinek, működésének és közös költségének részletes szabályozását. A legfeljebb hatlakásos társasház közössége viszont dönthet úgy, hogy szervezetére és működésére a Tht. rendelkezéseit alkalmazza. Ha ilyen határozatot nem hoz, az SZMSZ-re, közgyűlésre, közös képviselőre, intézőbizottságra és számvizsgáló bizottságra vonatkozó törvényi szabályok helyett a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései irányadók. 

Az alapító okirat, az SZMSZ, a házirend és a közgyűlési határozat különbsége

Dokumentum	Elsődleges szerep	Jellemző tartalom	Elfogadás vagy módosítás
Alapító okirat	Tulajdonjogi és ingatlan-nyilvántartási szerkezet	Külön és közös tulajdon, tulajdoni hányadok	Főszabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása, törvényi kivételekkel
SZMSZ	A közösség működése és a tulajdonostársak belső jogviszonya	Közös költség, szervek, eljárások, házirend	Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű többség
Házirend	A lakhatás nyugalma és a közös területek használata	Zajos munkák, közös helyiségek, együttélési szabályok	A házirendet az SZMSZ-ben kell meghatározni. Megjelenhet az SZMSZ külön fejezeteként vagy annak elválaszthatatlan mellékleteként, de elfogadására és módosítására az SZMSZ szabályai vonatkoznak.
Közgyűlési határozat	Konkrét társasházi ügy eldöntése	Költségvetés, felújítás, tisztségviselő, egyedi használati kérdés	Az adott tárgyra előírt szavazati aránnyal

Az alapító okiratról, annak kötelező tartalmáról, módosításáról és okirattári lekéréséről itt olvashat: 

Társasházi alapító okirat – ezt érdemes tudni 2026-ban

A társasházi SZMSZ kötelező tartalmi elemei

A Tht. 13. §-a nem pusztán “kötelező témalistát” ad. A szabályzatnak olyan részletes rendelkezéseket kell tartalmaznia, amelyek alapján a társasház szervei és a tulajdonosok a gyakorlatban is el tudnak járni.

A törvény a következő fő területeket nevesíti:

Terület	Mit szabályoz az SZMSZ?
A külön tulajdon használata és hasznosítása	Az SZMSZ meghatározza a lakások és más külön tulajdonú helyiségek használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően. A tulajdonost megilleti a birtoklás, használat, hasznok szedése és rendelkezés joga, de ezeket nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs jogainak és törvényes érdekeinek sérelmével.
A közös tulajdon fenntartása és a közös költség	Az SZMSZ-ben rendezni kell a közös költség viselését, a költséghátralékok megfizetését, valamint felújítási alap képzése esetén az alap felhasználását és a hozzájárulás mértékét. Ha a közösség a tulajdoni hányad szerinti teherviseléstől eltér, nem elég annyit tisztázni, hogy a költséget alapterület vagy lakásegység alapján osztják fel, hanem az eltéréssel érintett költségnemeket és a számítás módját is meg kell határozni.
A házirend	A házirendben kell szabályozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munkák és más zajjal járó tevékenységek lakhatási nyugalmat védő rendjét, valamint a közös tulajdonú épületrészek, helyiségek és területek használatát. A házirend szabályai nem lehetnek ellentétesek az építésre vagy a zajhatárértékekre vonatkozó jogszabályokkal.
A közgyűlés és a részközgyűlés	Az SZMSZ-ben részletesen rendezni kell a közgyűlés és az esetleges részközgyűlés hatáskörét, valamint eljárási rendjét. Az írásbeli szavazás és az eredmény megállapításának részletes rendjét kifejezetten az SZMSZ-re bízza a törvény. Nagyobb vagy több épületrészből álló társasház esetén a szabályzat részközgyűlési körzeteket hozhat létre, és elkülöníthető gazdálkodás esetén meghatározott ügyekben akár önálló döntési jogkört is adhat nekik.
A közös képviselő és az intézőbizottság	A szabályzatnak meg kell határoznia a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörét és feladatait. A közgyűlés kizárólagos hatáskörét az SZMSZ nem vonhatja el, de a törvény által megengedett körben egyértelműen kijelölheti, milyen ügyekben járhat el önállóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság.
A számvizsgáló bizottság és a tulajdonosi ellenőrzés	Az SZMSZ-nek a számvizsgáló bizottság -vagy ennek hiányában a közösség- ellenőrzési jogkörének részletes szabályait is tartalmaznia kell. 25-nél több lakásos társasházban a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.

A társasházi SZMSZ formai követelményei

Az SZMSZ elfogadása nem azonos az alapító okirat aláírásával. 

• A Tht. az alapító okiratnál kifejezetten közokirati vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirati formát követel meg, az SZMSZ elfogadására viszont közgyűlési vagy írásbeli határozathozatali eljárást ír elő. A Tht. általános szabályként nem teszi az SZMSZ érvényességének feltételévé valamennyi tulajdonos aláírását vagy az okirat ügyvédi ellenjegyzését. A szabályzat létrejöttét azonban megfelelően dokumentálni kell. 
• Közgyűlési elfogadás esetén a jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a határozatképességet, a meghozott határozat szó szerinti szövegét és a leadott szavazatokat. Írásbeli szavazásnál az eljárást és az eredmény közlését a törvény és az SZMSZ szerint kell lebonyolítani. 
• Az SZMSZ-t és módosítását a Tht. 15. §-a szerint 15 napon belül okirattárba helyezés céljából kell benyújtani az ingatlanügyi hatóságnak.
  A beadványt az ingatlanügyi hatóság elektronikus űrlapján kell benyújtani. 

Az SZMSZ elkészítésének és elfogadásának folyamata

1. A társasház működésének feltérképezése.
   Össze kell gyűjteni az alapító okiratot és módosításait, a hatályos vagy korábbi szabályzatokat, a visszatérő közgyűlési vitákat, a költségfelosztási gyakorlatot és a közös helyiségek tényleges használatát.
2. A tervezet elkészítése.
   A kötelező törvényi témák mellett rendezni kell az épület sajátosságait, például az udvar, tárolók, gépkocsibeállók, felvonó, kaputelefon, elektronikus kommunikáció vagy részközgyűlések működését.
3. A tervezet előzetes megküldése.
   Az SZMSZ tervezetét legalább 15 munkanappal a közgyűlés, illetve az írásbeli szavazás határideje előtt meg kell küldeni a tulajdonostársaknak. 
4. A döntés meghozatala.
   Az SZMSZ-t az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel kell elfogadni. Az elfogadás közgyűlésen vagy írásbeli szavazással is történhet.
5. Az eredmény dokumentálása és közlése.
   Írásbeli szavazás esetén az eredményt a szavazási határidőt követő nyolc napon belül írásban közölni kell a tulajdonostársakkal.
6. Az ingatlanügyi benyújtás.
   Az elfogadott SZMSZ-t 15 napon belül be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz okirattárba helyezés céljából.

Az első SZMSZ-t a közösség az alakuló közgyűlésen, de legkésőbb az azt követő 60 napon belül megtartott közgyűlésen állapítja meg.

Ha az írásbeli elfogadás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad legalább tizedével rendelkező tulajdonosok módosító javaslatot tesznek, a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének közgyűlést kell összehívnia. 

Miért fontos a tulajdonosok bevonása?

Az SZMSZ nem pusztán jogi dokumentum, hanem olyan kérdéseket szabályoz, amelyek közvetlenül érintik a tulajdonosok mindennapjait és kiadásait.
Ide tartozik például a közös költség felosztása, a közös helyiségek használata, a házirend, a felújítási alap, valamint a közgyűlés és az írásbeli szavazás rendje.

A tulajdonosok bevonása azért fontos, mert ők ismerik legjobban a társasház visszatérő problémáit. Már az SZMSZ előkészítésekor érdemes összegyűjteni például:

• mely közös területek használata okoz vitát
• hogyan célszerű szabályozni a parkolást és a tárolást
• milyen időszakban végezhetők zajjal járó munkák
• megfelelő-e a közös költség felosztásának módja
• hogyan történjen az írásbeli szavazás és a tulajdonosok tájékoztatása

A bevonás gyakorlati célja tehát nem csupán a törvényi követelmények teljesítése. A társasház sajátosságaira épülő, előzetesen megvitatott szabályok általában egyértelműbbek, könnyebben alkalmazhatók, és kisebb eséllyel vezetnek későbbi jogvitához. Egy jó SZMSZ nemcsak jogszerű, hanem a társasház tényleges működéséhez is igazodik.

Az SZMSZ módosításának folyamata

A tulajdonosok közössége az SZMSZ-t bármikor módosíthatja a Tht. 14. §-ában meghatározott döntéshozatali rend szerint.

A módosításra lényegében ugyanazok a döntéshozatali szabályok vonatkoznak, mint az SZMSZ eredeti elfogadására.

A folyamat fő lépései:

1. A módosítási javaslat elkészítése
   A tervezetből egyértelműen ki kell derülnie, hogy az SZMSZ mely rendelkezése, milyen tartalommal és mikortól változik meg.
2. A tervezet előzetes megküldése
   A módosítás tervezetét legalább 15 munkanappal a döntéshozó közgyűlés időpontja, illetve az írásbeli szavazás határideje előtt meg kell küldeni a tulajdonostársaknak. 
3. Döntés a módosításról
   A módosítás közgyűlésen vagy írásbeli szavazással fogadható el. Ehhez az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbség szükséges. Ez azt jelenti, hogy nem csupán a közgyűlésen jelen lévők többségének, hanem az összes tulajdoni hányad több mint felének támogatnia kell a javaslatot. 
4. Ingatlanügyi benyújtás.
   Az elfogadott módosítást 15 napon belül be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz, hogy azt az okirattárban elhelyezzék. 

Egységes szerkezetű SZMSZ készítése

A módosítás elfogadása után célszerű elkészíteni az SZMSZ egységes szerkezetű változatát is. Ebben az elfogadott változtatásokat beépítik a szabályzat teljes szövegébe, így valamennyi hatályos rendelkezés egyetlen dokumentumban olvasható.

Az egységes szerkezetbe foglalás nem a módosítás törvényi érvényességi feltétele. Enélkül azonban az SZMSZ aktuális tartalmát az eredeti szabályzat és valamennyi későbbi módosítás együttes vizsgálatával lehetne csak megállapítani. Ez megnehezítené a szabályok alkalmazását, és növelné a félreértések, illetve a jogviták kockázatát.

A közös költség szabályozása az SZMSZ-ben

• A közös költség törvényi főszabálya a tulajdoni hányad szerinti teherviselés. Nem az alapterület szerinti felosztás az automatikus kiindulópont, még akkor sem, ha a két arány egy adott házban hasonló eredményt ad. Az SZMSZ eltérhet a tulajdoni hányadtól, de ilyenkor meg kell határoznia az eltéréssel érintett költségnemeket és a számítás pontos módját. 
• Külön rendezni kell a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolását, továbbá a közösköltség-hátralék kezelését. 
• A szabályzatnak ki kell térnie a fizetési felszólításra, a fizetési meghagyás kezdeményezésére, és arra is, hogy a közös képviselő milyen felhatalmazással járhat el jelzálogjog bejegyzése vagy törlése érdekében. 
• Legalább háromhavi közös költségnek megfelelő hátralék esetén a közgyűlés jelzálogjoggal terhelheti meg az adós külön tulajdonát és az ahhoz tartozó közös tulajdoni hányadot. A közös képviselő közgyűlés összehívása nélkül csak akkor rendelheti el a jelzálogjog bejegyzését, ha erre az SZMSZ kifejezetten felhatalmazza. A hátralékos tulajdonostárs a jelzálogjogot elrendelő határozat meghozatalában nem szavazhat. 

A házirend és a lakók mindennapi együttélése

A házirend nem az SZMSZ-től független második alapszabály.
A Tht. 26. § szerint a házirendi rendelkezéseket az SZMSZ-ben kell meghatározni. Ezek rendezik a zajjal járó munkák idejét és feltételeit, valamint a lépcsőház, udvar, folyosó, tároló, kerékpártároló és más közös terület használatát. 

A házirend szabályait a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használónak kell betartania. Ezért a szabályok nemcsak a tulajdonosra, hanem a bérlőre, haszonélvezőre, családtagra és más jogszerű használóra is vonatkoznak. A tulajdonosnak emellett intézkednie kell azért, hogy az általa a lakás használatára feljogosított személy ne sértse más tulajdonosok jogait és törvényes érdekeit. Például főszabály szerint tilos dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken és helyiségekben. Ettől a házirend csak a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többségével megállapított eltérő rendelkezéssel térhet el. 

Mit szabályozhat az SZMSZ a saját lakásunkon belül

A külön tulajdon nem szabályozásmentes terület. Az SZMSZ a lakóépület rendeltetésének megfelelően meghatározhatja a külön tulajdon használatának és hasznosításának szabályait, a tulajdonos pedig jogait nem gyakorolhatja más tulajdonostárs jogainak és törvényes érdekeinek sérelmével.

A szabályozásnak ugyanakkor törvényi célhoz kell kapcsolódnia, arányosnak és egyértelműnek kell lennie. Az SZMSZ nem vonhatja el önkényesen a tulajdonosi jogokat. [Tht. 16-17. §]

A Tht. külön szabályozza, hogy a lakóépület nem lakás céljára szolgáló külön tulajdonú helyiségében a szerencsejátékhoz, szexuális vagy erotikus szolgáltatáshoz, illetve szexuális termékek forgalmazásához kapcsolódó tevékenységet az SZMSZ a lakóépület rendeltetésére figyelemmel megtilthatja vagy feltételekhez kötheti. Más, engedélyköteles használatváltoztatásoknál a közgyűlés és az eljáró hatóság szerepét a Tht. 18. §-a rendezi.

A lakáson belüli építkezésnél az SZMSZ nem írhatja felül a törvényt. Ha a munka nem igényli az alapító okirat módosítását és nem érinti a törvény szerint közös tulajdonba tartozó épületrészt vagy berendezést, a tulajdonos közgyűlési hozzájárulás nélkül is elvégezheti, de a tervezett építkezésről értesítenie kell a közös képviselőt. 

Közgyűlés, írásbeli szavazás és elektronikus részvétel

A Tht. 28. § számos alapvető döntést a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe utal. 

Ilyen többek között 

• az alapító okirat módosítása
• a közös tulajdon használatáról és fenntartásáról szóló döntés
• az éves költségvetés és elszámolás elfogadása
• a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság megválasztása vagy felmentése

Ezeket a hatásköröket az SZMSZ nem ruházhatja át más szervre. 

Az írásbeli szavazásnál az SZMSZ-nek kell meghatároznia a részletes eljárást és az eredmény megállapítását.

Egy jól használható szabályzat ezért rendezi 

• a szavazólap megküldését 
• a tulajdonos azonosítását
• a beérkezési határidőt 
• az érvénytelenségi okokat
• az összesítés módját 
• az iratok megőrzését

A tulajdonos elektronikus hírközlő eszközzel akkor gyakorolhatja közgyűlési jogait, ha az SZMSZ meghatározza az igénybe vehető eszközt, valamint az alkalmazás feltételeit és módját úgy, hogy a résztvevők azonosítása és a korlátozásmentes, kölcsönös kommunikáció biztosított legyen. Ha a társasház online vagy hibrid közgyűlést szeretne, ennek technikai és eljárási kereteit ezért előzetesen az SZMSZ-ben kell rendeznie.

A közös képviselő hatásköre és ellenőrzése

A közös képviselő feladatai

A közös képviselő intézi a társasház napi ügyeit, és képviseli a tulajdonosi közösséget. Ennek keretében köteles a Tht. 43–48.§ és 50.§ alapján:

• előkészíteni és végrehajtani a közgyűlés határozatait
• gondoskodni arról, hogy a határozatok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek
• megtenni az épület fenntartásához szükséges intézkedéseket
• közölni és beszedni a tulajdonosokat terhelő közös költséget és más meghatározott díjakat
• fellépni a közösköltség-hátralékok és a társasház egyéb követeléseinek behajtása érdekében
• nyilvántartani a közgyűlési határozatokat és azok végrehajtását
• elkészíteni az éves költségvetési javaslatot és elszámolást.

Az SZMSZ-ben világosan el kell választani azokat az ügyeket, amelyekben a közös képviselő önállóan intézkedhet, azoktól, amelyekhez előzetes közgyűlési döntés szükséges. Az SZMSZ nem adhat olyan jogosultságot a közös képviselőnek, amelyet a törvény a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe utal.

A közgyűlés által megválasztott közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök a közösség ügyintézését csak akkor láthatja el, ha tisztsége keletkezésének tényét az ingatlanügyi hatóság a társasház törzslapjára bejegyezte. (Átmenetileg, nyilvántartásba vételtől függetlenül 2026. október 31-ig járhat el, ha jogosultságát hitelt érdemlően igazolja).

Célszerű például meghatározni:

• milyen összeghatárig vállalhat önállóan kötelezettséget
• mely munkáknál kell több ajánlatot bekérnie
• milyen időközönként és milyen tartalommal kell beszámolnia
• milyen esetben rendelhet meg azonnali hibaelhárítást
• hogyan kell utólag elszámolnia a sürgős intézkedések költségeivel

Ki ellenőrzi a közös képviselő munkáját?

A közös képviselő tevékenységének legfontosabb belső ellenőrző szerve a számvizsgáló bizottság. A 25-nél több lakást tartalmazó társasházban ilyen bizottságot kötelező választani. 

A számvizsgáló bizottság:

• bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését
• havonta ellenőrzi a társasház pénzforgalmát
• véleményezi az éves elszámolást és a következő évi költségvetést
• az SZMSZ-ben meghatározott értékhatár felett véleményezi a bemutatott számlákat
• javaslatot tesz a közös képviselő díjazására
• összehívhatja a közgyűlést, ha a közös képviselő erre vonatkozó kötelezettségét nem teljesíti.

Ha a társasházban nincs számvizsgáló bizottság, az SZMSZ-ben kell meghatározni, hogy ki és milyen módon gyakorolja az ellenőrzési jogkört. Az SZMSZ rendelkezhet úgy, hogy ezt a feladatot a közgyűlés által évente felhatalmazott tulajdonostárs, illetve a törvényben meghatározott feltételek mellett külső számviteli szakember látja el.
Ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió forintot, vagy az alapító okirat szerint a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek száma meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság munkáját – a törvényben meghatározott kivételekkel – gazdasági ellenőrzést segítő személynek kell támogatnia. 

A közgyűlés ellenőrzési szerepe

A közgyűlés fogadja el az éves költségvetést és elszámolást, dönt a közös képviselő díjazásáról, valamint bármikor felmentheti őt. A közgyűlés dönthet továbbá a közös képviselővel szembeni kártérítési per vagy büntetőfeljelentés kezdeményezéséről is.

Az éves elszámolás elfogadásával a közgyűlés jóváhagyja a közös képviselő tárgyévi ügykezelését. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a társasház lemondana az esetleges kártérítési igényéről.

Mit érdemes az SZMSZ-ben szabályozni az ellenőrzésről?

A törvényi kereteken túl az SZMSZ-ben célszerű pontosan meghatározni:

• milyen dokumentumokat kell a közös képviselőnek az ellenőrzést végző személy vagy bizottság rendelkezésére bocsátania;
• milyen rendszerességgel kell bemutatnia a bankszámlaforgalmat, a számlákat és a szerződéseket;
• milyen értékhatár felett szükséges a számvizsgáló bizottság előzetes véleménye;
• hogyan kell dokumentálni az ellenőrzés eredményét;
• milyen határidőn belül kell válaszolnia a feltárt hiányosságokra;
• mikor kell az ellenőrzés eredményéről tájékoztatni vagy összehívni a közgyűlést.

Az SZMSZ részletesebbé teheti az ellenőrzés rendjét, de nem korlátozhatja a számvizsgáló bizottságnak a társasházi törvényben biztosított ellenőrzési jogait.

A társasház működésének törvényességi felügyeletét emellett a jegyző látja el. A jegyző azt vizsgálhatja, hogy a társasház működése és határozatai megfelelnek-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak, az SZMSZ-nek és a közgyűlési határozatoknak. Ez azonban törvényességi, nem pedig általános gazdaságossági ellenőrzés.

Adatkezelés és kamerarendszer az SZMSZ-ben

Tulajdonosi és használói adatok kezelése

A tulajdonos köteles bejelenteni a közös képviselőnek a tulajdonosváltozást és a törvényben meghatározott azonosító adatokat. Elektronikus levelezési címe csak akkor kezelhető kapcsolattartásra, ha ehhez hozzájárul. Az SZMSZ előírhatja a bérlő vagy használó meghatározott adatainak, a bent lakók számának, illetve a haszonélvező nevének bejelentését, de a törvény ezt meghatározott elszámolási és szolgáltatási célokhoz köti.

Az SZMSZ adatkezelési rendelkezése nem jelent korlátlan adatgyűjtési felhatalmazást. A társasháznak az adatkezelés célját, jogalapját, terjedelmét, megőrzési idejét, hozzáférési rendjét és az érintettek tájékoztatását a Tht. 22. § és az általános adatvédelmi szabályok szerint kell kialakítania. 

Kamerarendszer és adatvédelem az SZMSZ-ben

A közös tulajdonú épületrészeket, helyiségeket vagy területeket megfigyelő zárt kamerarendszer létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többséggel dönthet. Ha a társasház kamerarendszert üzemeltet, az SZMSZ-nek tartalmaznia kell a személyes adatok védelmével összhangban álló adatkezelési szabályokat. 

A Tht. nem sorolja fel tételesen az adatkezelési szabályok tartalmát, ezért a GDPR és a hatósági gyakorlat alapján az SZMSZ-nek célszerű kitérnie legalább az adatkezelés céljára és jogalapjára, a kamerák elhelyezésének elveire, a felvételekhez hozzáférő személyekre, az adatbiztonságra, az érintetti jogok gyakorlására és az előzetes tájékoztatásra. A felvételek megismeréséről jegyzőkönyvet kell készíteni, a megfigyelt területre belépőket pedig a személyes adatok védelmére vonatkozó szabályok szerint tájékoztatni kell. A kamerarendszer nem irányulhat a külön tulajdonban álló lakás vagy helyiség bejáratára, illetve más nyílászárójára, és nem helyezhető el olyan közös helyiségben sem, ahol a megfigyelés az emberi méltóságot sértheti (például öltözőben vagy illemhelyen). A kamerarendszer üzemeltetője a személy- és vagyonvédelmi, valamint a magánnyomozói tevékenység szabályairól szóló törvényben meghatározott személy lehet. 

A társasházi SZMSZ lekérése

Beszerzés a közös képviselőtől

A legegyszerűbb gyakorlati megoldás rendszerint az, ha a tulajdonos a közös képviselőtől vagy az intézőbizottság elnökétől kéri a hatályos SZMSZ-t és annak mellékleteit. 

A közös képviselő köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és SZMSZ egy példányát.

 A Tht. e rendelkezése a megőrzési kötelezettséget egyértelműen kimondja, a másolat kiadásának részletes eljárását azonban nem szabályozza, azt az SZMSZ, az iratkezelési gyakorlat és az adott tulajdonosi jogérvényesítés körülményei is befolyásolhatják. Az SZMSZ elfogadásáról vagy módosításáról szóló közgyűlési határozatok a Közgyűlési Határozatok Könyvében is szerepelnek (Tht. 44. §), amelybe bármely tulajdonostárs betekinthet, és a határozatokról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet. 

Beszerzés az ingatlanügyi hatóság okirattárából

Az SZMSZ-t és módosítását az elfogadástól számított 15 napon belül az ingatlanügyi hatósághoz kell benyújtani okirattárba helyezés céljából. Az okirattár az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések alapjául szolgáló és az eljárások során keletkezett papír- vagy elektronikus iratokat tartalmazza. 

Az okirattári példány nem azonos a szabadon lekérhető tulajdoni lappal. Az okirat tartalma akkor ismerhető meg, ha a kérelmező igazolja az érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárulását, vagy azt, hogy az okirat megismerése jogának érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettségének teljesítéséhez szükséges. A megismerés terjedelme ehhez a hozzájáruláshoz vagy igazolt szükséglethez igazodik.

Az okirattári kérelemben célszerű megadni:

• a társasház pontos címét és törzslapi helyrajzi számát
• szükség esetén az érintett külön tulajdon helyrajzi számát
• a kért irat megnevezését és lehetőség szerint elfogadásának vagy benyújtásának idejét
• azt, hogy az eredeti SZMSZ-t, egy konkrét módosítást vagy a teljes hatályos iratanyagot kérjük
• a megismerés jogalapját és az azt igazoló dokumentumokat

Leendő vevőként rendszerint célszerűbb az eladótól kérni a hatályos SZMSZ-t, az alapító okiratot, az utolsó közgyűlési jegyzőkönyveket és a közösköltség-tartozásról szóló közös képviselői nyilatkozatot.

Mi történik, ha a társasháznak nincs SZMSZ-e?

Hatlakásosnál nagyobb társasház esetén az SZMSZ hiánya a törvényben előírt szabályozási kötelezettség elmulasztását jelenti. Az első SZMSZ-t ugyanis az alakuló közgyűlésen, de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen kell megállapítani. Ettől azonban nem következik automatikusan, hogy a társasház minden határozata érvénytelen. Az egyes döntéseket külön kell megvizsgálni aszerint, hogy megfelelnek-e a Tht. közvetlenül alkalmazandó szabályainak, az alapító okiratnak és a kisebbség jogos érdekeinek.

Az SZMSZ hiánya mégis súlyos működési kockázat. 

Nem lesz egyértelmű például az írásbeli szavazás részletes rendje, a költségfelosztás esetleges eltérése, a hátralékkezelés, a házirend, a közös képviselő felhatalmazása vagy a tulajdonosi ellenőrzés. A jegyző törvényességi felügyeletének keretében vizsgálhatja, hogy a társasház SZMSZ-e és működése megfelel-e a jogszabályoknak.

Mi történik, ha az SZMSZ jogszabályba ütközik?

A jogellenes SZMSZ-rendelkezés miatt többféle jogvédelmi út merülhet fel, de ezek nem felcserélhetők. 

A jegyző a társasház működésének és szerveinek törvényességi felügyeletét látja el, és hivatalból ellenőrzi többek között azt, hogy az SZMSZ és módosításai megfelelnek-e a jogszabályoknak, illetve a társasház működése megfelel-e az alapító okiratnak és az SZMSZ-nek. A jegyző felügyelete nem terjed ki olyan ügyre, amelyben bírósági vagy más hatósági eljárásnak van helye.

Ha az SZMSZ elfogadásáról vagy módosításáról szóló közgyűlési határozat jogszabályba, az alapító okiratba vagy az SZMSZ-be ütközik, illetve a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs a határozat meghozatalától számított 60 napon belül keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását. A kereset önmagában nem gátolja a végrehajtást, de a bíróság indokolt esetben felfüggesztheti azt.

A 60 napos határidő és a megfelelő jogvédelmi út megválasztása miatt jogvita esetén célszerű késedelem nélkül megvizsgálni a közgyűlési meghívót, a jegyzőkönyvet, a jelenléti ívet, a szavazati arányokat, az elfogadott szöveget és a kézbesítés körülményeit. 

Az, hogy jegyzői bejelentésre, bírósági keresetre vagy más eljárásra van-e szükség, mindig az adott jogsértés jellegétől függ.

Az alapító okirat és az SZMSZ ellentmondása a Kúria 2026-os döntése alapján

A Kúria 5/2026. jogegységi határozata pontosította az alapító okirat és az SZMSZ egymáshoz való viszonyát. 

A 2004. január 1-je, vagyis a jelenlegi Tht. hatálybalépése után alapított társasház alapító okirata a kötelező tartalmi elemeken túl nem tartalmazhat olyan rendelkezést, amelyet a törvény kizárólag az SZMSZ-ben enged szabályozni. A közös költség részletes szabályai, a társasház szerveinek működése és a házirend ezért nem helyezhető át szabadon az alapító okiratba.

A Tht. hatálybalépése előtt bejegyzett társasházaknál árnyaltabb a helyzet. A régi alapító okirat Tht. kötelező rendelkezésével ellentétes szabálya a törvény hatálybalépésével hatályát vesztette. Ha viszont a régi alapító okirat olyan működési kérdést rendezett, amelyet a Tht. a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe vagy kötelezően az SZMSZ-be utal, a rendelkezés a helyébe lépő közgyűlési határozat vagy SZMSZ elfogadásával veszti hatályát, feltéve, hogy eleve nem ütközött más kötelező törvényi szabályba. 

A Kúria szerint az alapító okirat és az SZMSZ nem áll egymással alá-fölérendeltségi viszonyban, ezért ellentmondás esetén nem elegendő azt mondani, hogy mindig az alapító okirat az erősebb. Először azt kell megállapítani, melyik dokumentum törvényes szabályozási körébe tartozik az adott kérdés, mikor alapították a társasházat, és született-e később az adott működési kérdést rendező SZMSZ vagy közgyűlési határozat. A Kúria egyúttal kimondta, hogy a korábbi, az alapító okirat alkalmazási elsőbbségét hirdető gyakorlat az érintett kérdésekben a továbbiakban kötelező erejűként nem hivatkozható. 

Milyen szabályt nem írhat elő az SZMSZ

• Nem változtathatja meg a külön és közös tulajdon határait vagy a tulajdoni hányadokat. Ezek az alapító okirat tulajdonjogi tárgykörébe tartoznak.
• Nem vonhatja el a közgyűlés törvényben meghatározott kizárólagos hatásköreit.
• Nem lehet ellentétes törvénnyel, más jogszabállyal vagy a lakóépületre irányadó építési és zajvédelmi szabályokkal.
• Nem korlátozhatja önkényesen a külön tulajdon birtoklását, használatát, hasznosítását vagy az azzal való rendelkezést. A korlátozásnak a Tht. keretei között, a többi tulajdonos jogainak és törvényes érdekeinek védelméhez kell kapcsolódnia. 
• Nem hozhat létre a társasház számára általános, jogszabályi alap nélküli pénzbírság-kiszabási hatáskört. A Kúria korábbi eseti döntésében nem fogadta el, hogy az SZMSZ a házirend megsértésére saját pénzbírságot állapítson meg.
  

Az SZMSZ leggyakoribb hibái és buktatói

• Internetről letöltött minta változtatás nélküli használata, amely nem követi az épület tulajdoni, műszaki és gazdálkodási sajátosságait.
• A törvény szövegének bemásolása valódi eljárási szabályok helyett, például az írásbeli szavazás gyakorlati rendjének kihagyása.
• A közös költség alapterülethez kötése anélkül, hogy az eltérő költségnemeket és a számítás módját pontosan megjelölnék.
• A közgyűlés és a közös képviselő hatásköreinek összemosása, illetve törvényi kizárólagos hatáskör átruházása.
• Hiányos meghívási, kézbesítési, meghatalmazási vagy írásbeli szavazási szabályok.
• Túl általános házirendi fogalmak, például a “zavaró magatartás” vagy a “rendeltetésszerű használat” részletezés nélküli alkalmazása.
• Jogszabályi alap nélküli pénzbírság vagy automatikus szankció bevezetése.
• Kamerarendszer mellett hiányos adatkezelési szabályok és tájékoztatás.
• Az eredeti SZMSZ, a későbbi módosítások és a mellékletek közötti ellentmondás.
• Az elfogadás vagy módosítás ingatlanügyi benyújtásának elmulasztása.

Mitől jó egy társasházi SZMSZ

A jó SZMSZ nem attól jó, hogy hosszú, hanem attól, hogy a törvényi keretek között egyértelmű választ ad a társasház visszatérő működési kérdéseire. 

A szabálynak meg kell neveznie, hogy

• kire vonatkozik 
• mi a kötelezettség vagy eljárás
• ki jár el
• milyen határidőben 
• hogyan történik az értesítés
• mi a jogszerű következmény

Téma	Gyenge megfogalmazás	Jobb szabályozási megoldás
Zajos munkák	A lakók kötelesek kerülni a zavaró zajt.	Meghatározza a zajjal járó munkák engedélyezett időszakait, a sürgős hibaelhárítás kivételét, az előzetes értesítés módját és a közös területek védelmét.
Közös költség	A költséget a lakások mérete szerint kell fizetni.	Költségnemenként megjelöli, hol tér el a tulajdoni hányadtól, milyen adatból és képlettel számol, valamint hogyan kezeli az évközi változást.
Írásbeli szavazás	A tulajdonosok írásban is szavazhatnak.	Rögzíti a szavazólap tartalmát, a kézbesítést, az azonosítást, a határidőt, az érvénytelen szavazat eseteit, az összesítést és az eredmény közlését.
Közös képviselő	A közös képviselő intézi a társasház ügyeit.	Elkülöníti az önálló ügyintézést, a sürgős intézkedést és a közgyűlési döntést; értékhatárt és utólagos beszámolási rendet állapít meg.

További jó gyakorlatok

• Készüljön egységes szerkezetű, dátummal és verzióval ellátott hatályos szöveg.
• A fogalmak feleljenek meg az alapító okiratnak és a tényleges épületrészek elnevezésének.
• A határozati javaslatok előkészítésekor ellenőrizzék a szükséges szavazati arányt és a közgyűlés hatáskörét.
• Az elektronikus kapcsolattartás, a hibrid közgyűlés és az írásbeli szavazás technikai rendje legyen végrehajtható és bizonyítható.
• A költségfelosztási szabályok legyenek könyvelésileg is alkalmazhatók, ne csak jogi szempontból hangozzanak helyesnek.
• A szabályzatot jogszabályváltozás, műszaki átalakítás vagy visszatérő jogvita esetén vizsgálják felül.

Mit ellenőrizzünk az SZMSZ-ben lakásvásárlás előtt?

Lakásvásárláskor nem csak magát az ingatlant kell jól felmérnünk, hanem a társasház műszaki és jogi-szabályozási környezetét is, mivel ezek mind közvetlen hatással lesznek mindennapjainkra.  

Ellenőrzendő kérdés	Miért fontos
A közös költség számítása	A fizetendő összeg nem feltétlenül követi az alapterületet vagy akár a tulajdoni hányadot, ha az SZMSZ jogszerű eltérést tartalmaz.
Korábbi közösköltség-hátralék	Az SZMSZ adásvételnél egyetemleges helytállást írhat elő a korábbi tulajdonos tartozásáért.
Felújítási alap és tervezett munkák	A jelenlegi befizetés mellett várható rendkívüli kiadásokra vagy hitelre is utalhat.
A lakás használatának szabályai	Vállalkozás, bérbeadás vagy más hasznosítás esetén különösen lényeges.
Házirend	A zajos munkák, közös területek, udvar, tároló és parkolás napi használatát érinti.
Kamerarendszer	Megmutatja, milyen területeket figyelnek meg és hogyan kezelik a felvételeket.
Közös képviselői hatáskörök	Kiderül, milyen ügyekben dönthet a képviselő közgyűlés nélkül.
Írásbeli és elektronikus döntéshozatal	Meghatározza, hogyan születhetnek személyes jelenlét nélkül a tulajdonost érintő döntések.
Módosítások és mellékletek	Csak a teljes, egységes szerkezetű hatályos szövegből állapítható meg biztosan a jelenlegi szabály.

Közösköltség-tartozás lakásvásárláskor

Lakásvásárlás előtt különösen fontos megvizsgálni, hogy az SZMSZ előír-e egyetemleges helytállást a korábbi tulajdonos által felhalmozott közösköltség-hátralékért.

A Kúria egy közzétett döntésében (Kúria Pfv.VII.20.817/2022/7.) kimondta, hogy a Tht. nem zárja ki az ilyen, az eladót és az adásvétellel szerző vevőt egyetemlegesen kötelező SZMSZ-rendelkezést. Az árverési szerzés ettől eltérő megítélés alá esik.

Az SZMSZ önmagában nem ad teljes képet a társasházi lakás jogi és gazdasági helyzetéről. A vevőnek az alapító okiratot és módosításait, a tulajdoni lapot, a releváns közgyűlési határozatokat, az éves költségvetést és elszámolást, valamint a közösköltség-tartozásról szóló nyilatkozatot is célszerű megvizsgálnia. A tulajdonostárs kérésére a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról, tartozás esetén a hátralék összegét is megjelölve. 

Összegzés

A társasházi SZMSZ a közösség működésének gyakorlati jogi kerete. Akkor tölti be a szerepét, ha pontosan rendezi a költségviselést, a döntéshozatalt, a közös képviselő és az ellenőrző szervek feladatait, a hátralékkezelést, a házirendet, az adatkezelést és az épület sajátos használati kérdéseit. Az internetről átvett általános minta ezekre ritkán ad teljes és ellentmondásmentes választ. 

Új SZMSZ elkészítésekor vagy meglévő szabályzat módosításakor érdemes együtt vizsgálni a hatályos jogszabályokat, az alapító okiratot, a korábbi közgyűlési határozatokat és a társasház tényleges működését. Jogvita esetén a rövid keresetindítási határidő és a jegyzői, illetve bírósági út elhatárolása miatt különösen fontos az időben elvégzett jogi ellenőrzés. 

Jogi tájékoztató

A cikk általános tájékoztatást ad a 2026. szeptember 14-én ellenőrzött jogszabályi állapot alapján. Nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsnak.