Társasházi alapító okirat – ezt érdemes tudni 2026-ban

Magyarországon jelenleg nagyságrendileg 100.000 társasház van iparági becslések és korábbi KSH adatok szerint több mint 2,5 millió a társasházban élők száma jelenleg. Tehát minden 4. ember társasházban él hazánkban. 

A társasházi lakhatás egy költséghatékony, jól szervezett megoldás tud lenni, ha körültekintően alakítjuk ki a tulajdoni viszonyokat és lakhatási szabályokat.

A társasház olyan sajátos ingatlantulajdoni forma, amelyben legalább két, műszakilag egymástól függetlenített és külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség található. A lakások és más önálló helyiségek külön tulajdonba, az épület meghatározott részei és rendszerint a telek pedig a tulajdonostársak közös tulajdonába kerülnek.

Társasház fennálló vagy még felépítendő épületre is alapítható. Az alapításhoz valamennyi tulajdonostárs – egyszemélyi tulajdon esetén az egyedüli tulajdonos – alapító okiratban kifejezett elhatározása, továbbá a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartási bejegyzése szükséges. 

Az épület tartószerkezetei, biztonságát vagy a tulajdonostársak közös célját szolgáló berendezései akkor is közös tulajdonban maradnak, ha fizikailag valamelyik lakáson belül helyezkednek el. 

(A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény – a továbbiakban: Tht. –  1. § és 5. §)

Az alábbiakban részletesen áttekintjük:

Legfontosabb tudnivalók a társasház alapító okiratáról röviden

• A társasház alapító okirat a társasház tulajdonjogi alapdokumentuma.
• A társasház létrejöttéhez az alapító okirat önmagában nem elegendő. Feltétlenül szükséges az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is.
• Az okiratnak pontosan meg kell határoznia a külön tulajdonokat, a közös tulajdont és az egyes külön tulajdonokhoz tartozó tulajdoni hányadokat.
• Az alapító okiratot és módosítását közokiratba vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
• Az alapító okirat módosításához főszabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges, de a törvény több fontos kivételt is meghatároz.
• A társasház alapító okirat lekérdezése nem azonos a tulajdoni lap online lekérésével. Az alapító okirat az ingatlan-nyilvántartás okirattárában található, és megismerésére külön hozzáférési szabályok vonatkoznak.
• A közös költség, a házirend és a társasház szervezeti működése nem az alapító okirat, hanem az SZMSZ tárgya.

Mi a társasházi alapító okirat?

A társasház alapító okirat az a jogi okirat, amelyben a tulajdonos vagy a tulajdonostársak társasház alapításáról rendelkeznek, és meghatározzák az ingatlan társasházi tulajdoni szerkezetét.

Az alapító okirat alapján állapítható meg többek között:

• mely lakások, üzlethelyiségek, garázsok, tárolók vagy más helyiségek tartoznak külön tulajdonba
• mely épületrészek, helyiségek, berendezések és telekrészek maradnak közös tulajdonban
• mekkora közös tulajdoni hányad tartozik az egyes külön tulajdonokhoz
• milyen, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és tények kapcsolódnak a társasházhoz
• mi a tulajdonostársak közösségének közös neve.

Az alapító okiratot a Kúria 5/2026. jogegységi határozata a társasház „státusaktusának” nevezi. Tehát az okirat nem a társasház mindennapi működését szabályozza, hanem a társasház tulajdonjogi státuszát és ingatlan-nyilvántartási szerkezetét határozza meg.

A gyakorlatban gyakran használják az „albetét” kifejezést az egyes lakásokra vagy helyiségekre. 

A társasház alapító okirat kötelező tartalmi elemei

A Tht. 9. §-a alapján az alapító okiratban kötelező meghatározni az alábbiakat:

Kötelező tartalmi elem	Mit jelent a gyakorlatban?
Külön tulajdonba kerülő ingatlanok	A lakások, üzlethelyiségek, garázsok, tárolók és más önálló helyiségek pontos meghatározása
Közös tulajdon felsorolása	Például a telek, lépcsőház, tető, alapok, főfalak, közös vezetékek, gépészeti berendezések
Tulajdoni hányadok	Az egyes külön tulajdonokhoz kapcsolódó közös tulajdoni hányad
A hányadok kiszámításának módja	Annak rögzítése, hogy milyen számítás alapján határozták meg a tulajdoni hányadokat
Ingatlan-nyilvántartási adatok, jogok és tények	Minden olyan további adat vagy jog, amelyet az ingatlan-nyilvántartási szabályok megkövetelnek
A közösség közös neve	Eltérő elnevezés hiányában a társasház címe, kiegészítve a „társasház” megnevezéssel

A Tht. rendelkezéseit az ingatlan-nyilvántartás végrehajtási szabályai egészítik ki. A 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 104. §-a alapján az alapító okiratban szerepelnie kell többek között:

• a társasháztulajdon alapítására vonatkozó megegyezésnek
• a tulajdonostársak jogszabályban meghatározott azonosító adatainak
• a földrészlet helyrajzi számának
• a közös tulajdonba kerülő részek római számozású felsorolásának
• a külön tulajdonba kerülő lakások és más helyiségek alaprajz szerinti arab számozásának és alapterületének
• az egyes külön tulajdonokhoz tartozó közös tulajdoni hányadnak.

Társasház bejegyzéséhez az alapító okirat mellett az ingatlanügyi hatóság által nyilvántartásba vett alaprajz is szükséges. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett alapterület megállapításánál a hatóság az alaprajzhoz tartozó numerikus területszámítást használja.

Mit tartalmazhat még az alapító okirat?

Az alapító okiratban a tulajdonostársak javára elővásárlási vagy előbérleti jog is alapítható a külön tulajdonban álló lakásokra és nem lakás céljára szolgáló helyiségekre. Ezeket a jogokat az ingatlan-nyilvántartásban is megfelelően fel kell tüntetni. (Tht. 5. § (3)–(4) bekezdés)

Az alapító okirat tartalmazhatja továbbá azokat a törvény által kifejezetten megengedett rendelkezéseket, amelyek például a közös tulajdon meghatározott feltételek melletti elidegenítéséhez kapcsolódnak. Ezek azonban nem teszik lehetővé, hogy az alapító okiratba korlátlanul bekerüljenek a társasház működésére vagy a lakók mindennapi együttélésére vonatkozó szabályok.

A társasház alapító okirat formai követelményei

A társasház alapító okiratot és annak módosítását:

• közokiratba, vagy
• ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba

kell foglalni. Egy egyszerű, a tulajdonosok által saját kezűleg elkészített és aláírt dokumentum ezért nem alkalmas társasház alapítására vagy az alapító okirat ingatlan-nyilvántartási átvezetésére. (Tht. 11. §.)

A társasház létrejöttéhez az alapító okirat aláírása mellett az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. A jogok és tények bejegyzésére irányuló, kérelemre induló ingatlan-nyilvántartási eljárásokban a jogi képviselet kötelező, a beadványokat pedig elektronikus űrlapon kell benyújtani. (Inytv. 42–43. §.)

Mi nem tartozik az alapító okiratba?

A 2026-ban meghozott kúriai jogegységi határozat alapján az alapító okirat nem használható az SZMSZ helyettesítésére. A 2004. január 1-je után alapított társasházak alapító okiratában nem szabályozhatók azok a kérdések, amelyeket a Tht. kötelezően az SZMSZ-re vagy a közgyűlés kizárólagos hatáskörére bíz.

Így főszabály szerint nem az alapító okiratban kell meghatározni:

• a közös költség viselésének és elszámolásának részletes szabályait
• a költséghátralékok kezelését
• a felújítási alap felhasználását
• a közgyűlés és az írásbeli szavazás részletes eljárási rendjét
• a közös képviselő feladatait
• a számvizsgáló bizottság működését
• a házirendet
• a közös és külön tulajdon mindennapi használatának szabályait.

A közös tulajdon használatára vonatkozó, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető konkrét jog alapítása természetesen külön megítélés alá eshet. A hétköznapi használati rend azonban nem válik tulajdonjogi kérdéssé attól, hogy azt a tulajdonosok az alapító okiratba írják. (5/2026. Jogegységi határozat)

Társasház alapító okirat módosítása

Mikor kell módosítani a társasházi alapító okiratot?

A társasház alapító okirat módosítása akkor szükséges, ha a társasház alapító okiratban rögzített tulajdonjogi vagy ingatlan-nyilvántartási helyzete megváltozik.

Tipikus módosítási ok lehet:

• valamely közös tulajdonú helyiség vagy épületrész eladása
• közös tulajdonú tetőtér, pince, folyosórész vagy más terület külön tulajdonhoz csatolása
• új lakás, üzlethelyiség, garázs vagy más önálló ingatlan kialakítása
• lakás vagy helyiség megosztása
• két vagy több lakás, illetve helyiség összevonása
• a külön és közös tulajdon határának megváltozása
• az egyes külön tulajdonokhoz tartozó közös tulajdoni hányad módosulása
• az alapító okiratban feltüntetett alapterület, számozás vagy rendeltetés megváltozása, ha annak ingatlan-nyilvántartási jelentősége van
• az alapító okiratban szereplő ingatlan-nyilvántartási jog vagy tény megváltozása
• felépítendő épület esetén az, ha a ténylegesen megvalósult épület nem felel meg az előzetes alapításkor benyújtott alapító okiratnak.

Lakás vagy más társasházi helyiség megosztásához, illetve összevonásához az új alaprajzon kívül az alapító okirat módosítását tartalmazó okirat is szükséges. Építés útján létrejött új lakás vagy helyiség bejegyzéséhez módosított alapító okiratot és kiegészítő alaprajzot kell benyújtani. 

Mikor nem szükséges az alapító okirat módosítása?

Nem minden lakáson belüli felújítás vagy változtatás teszi szükségessé az alapító okirat módosítását. Főszabály szerint nem kell módosítani, ha a munka:

• nem érinti a külön és közös tulajdon határát
• nem változtatja meg a külön tulajdon ingatlan-nyilvántartási adatait
• nem hoz létre új önálló ingatlant
• nem eredményezi külön tulajdonok összevonását vagy megosztását
• nem érinti az épület tartószerkezetét, biztonságát vagy közös célt szolgáló részeit.

A Tht. 21. §-a alapján a tulajdonostárs közgyűlési hozzájárulás nélkül végezhet olyan építkezést a lakásában, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani, és amely nem érinti a törvény alapján közös tulajdonban maradó épületrészeket vagy vagyontárgyakat. A munka megkezdése előtt ugyanakkor a közös képviselő értesítése szükséges.

Önmagában a tulajdonos személyének megváltozása sem igényel alapítóokirat-módosítást. Az új tulajdonost az ingatlan tulajdoni lapjára jegyzik be, és az új tulajdonosnak a változást a közös képviselő felé is be kell jelentenie.

Mekkora többség kell a társasház alapító okirat módosításához?

A szükséges szavazati arány mindig a módosítás jogcímétől és tartalmától függ.

A módosítás esete	Szükséges hozzájárulás
Általános alapítóokirat-módosítás	Az összes tulajdonostárs
Meghatározott közös tulajdon elidegenítése, ha az önálló ingatlanként kialakítható vagy külön tulajdon bővítésére használható	Az összes tulajdoni hányad legalább kétharmada
Az előző elidegenítéshez kapcsolódó, alapítóokirat-módosítást eredményező építkezés	Az összes tulajdoni hányad legalább kétharmada
Lakásmegosztás vagy lakásösszevonás, ha a többi tulajdonostárs tulajdoni hányada változatlan marad	Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű többség
Külön tulajdont nem érintő számítási hiba vagy nyilvánvaló adatelírás kijavítása	A jelen lévők tulajdoni hányada szerinti legalább egyszerű többség

A főszabály tehát továbbra is az egyhangúság, de nem igaz az az általános állítás, hogy minden alapítóokirat-módosításhoz valamennyi tulajdonos aláírása szükséges.

Különösen fontos 2026-ban, hogy a közös tulajdon elidegenítésére vonatkozó régebbi, négyötödös többség már nem minden esetben hatályos. A Tht. 10. § (2) bekezdése az ott meghatározott feltételek mellett már csak az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadának egyetértését követeli meg. Ez a lehetőség azonban nem terjed ki az épület tartószerkezeteire, biztonságát szolgáló részeire vagy más, a Tht. 1. § (2) bekezdése alapján szükségképpen közös tulajdonban maradó vagyontárgyakra.

A társasház alapító okirat módosításának menete

1. Az aktuális jogi és műszaki állapot feltárása

Elsőként össze kell gyűjteni:

• az eredeti alapító okiratot
• valamennyi korábbi módosítást
• az ingatlan-nyilvántartási alaprajzot
• a társasház törzslapját és az érintett különlapokat
• az SZMSZ-t
• az ügyhöz kapcsolódó korábbi közgyűlési határozatokat

Ezután meg kell állapítani, hogy a kívánt változás valóban alapítóokirat-módosítást igényel-e, és melyik törvényi szavazati szabály alkalmazandó.

2. A szükséges műszaki dokumentáció elkészítése

Megosztás, összevonás, alapterület-változás, új önálló ingatlan kialakítása vagy közös tulajdon külön tulajdonhoz csatolása esetén földmérő, építész vagy más műszaki szakember bevonására is szükség lehet.

A bejegyzéshez az adott változás jellegétől függően többek között:

• új vagy kiegészítő alaprajz
• numerikus területszámítás
• változási vázrajz
• rendeltetést igazoló dokumentum
• építésügyi hatósági döntés vagy hatósági bizonyítvány

válhat szükségessé.

3. Az okirat és a közgyűlési határozat előkészítése

Az ügyvédnek már a közgyűlés összehívása előtt célszerű ellenőriznie:

• a szükséges szavazati arányt
• a határozati javaslat pontos szövegét
• az érintett külön és közös tulajdonok azonosítását
• az új tulajdoni hányadokat
• a bejegyzéshez szükséges mellékleteket
• az esetleges jelzálogjogosultak, haszonélvezők vagy más jogosultak hozzájárulásának szükségességét

Egy pontatlan közgyűlési határozat akkor is alkalmatlan lehet az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre, ha a szükséges többség egyébként rendelkezésre állt.

4. A megfelelő tulajdonosi döntés meghozatala

A döntést a szükséges esetben közgyűlésen vagy írásbeli szavazással kell meghozni. Az alapító okirat főszabály szerinti, egyhangú módosításánál valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását megfelelő okirati formában kell beszerezni.

A kétharmados közöstulajdon-elidegenítésnél a határozatnak a módosított tulajdoni hányadokról is rendelkeznie kell, és a kisebbségben maradt tulajdonosokat fel kell hívni arra, hogy 60 napon belül nyilatkozzanak: kívánják-e bíróság előtt megtámadni a határozatot. A bejegyezhetőség további feltételeit a Tht. 10. § (3)–(6) bekezdése részletesen szabályozza. 

5. Az alapítóokirat-módosítás ellenjegyzése

A végleges dokumentumot közokiratba vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Az ellenjegyző jogi képviselő ellenőrzi többek között a személyazonosságot, a képviseleti jogosultságot, az okirat jogszerűségét és ingatlan-nyilvántartási alkalmasságát.

6. Az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtása

Az alapító okirat módosításának átvezetésére irányuló kérelmet jogi képviselő nyújtja be elektronikusan az ingatlanügyi hatósághoz. Az okirat mellett valamennyi szükséges műszaki, hatósági és jogosulti dokumentumot csatolni kell. 

A 2026-ban hatályos díjrendelet alapján, ha az alapító okirat módosítása a társasház tulajdoni különlapjait is érinti, az eljárás díja különlaponként 10 600 forint, de legfeljebb összesen 160 000 forint. Ehhez az ügyvédi, földmérési, építészeti és esetleges hatósági költségek külön kapcsolódhatnak. (1/2024. (I. 30.) KTM rendelet 7. § (4))

Megtámadható-e a módosításról szóló közgyűlési határozat?

Bármely tulajdonostárs a határozat meghozatalától számított 60 napon belül keresetet indíthat, ha a közgyűlési határozat:

• jogszabályba
• az alapító okiratba
• az SZMSZ-be ütközik

Vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.

A keresetindítás önmagában nem akadályozza a határozat végrehajtását, de a bíróság indokolt esetben felfüggesztheti azt. (Tht. 42. §)

Miért kell ismerni az alapító okiratot ingatlanvásárlás előtt?

A társasházi lakás tulajdoni lapja önmagában nem minden esetben ad teljes képet arról, hogy a megvásárolni kívánt lakáshoz milyen helyiségek és jogosultságok kapcsolódnak.

Vásárlás előtt különösen azt érdemes ellenőrizni, hogy:

• a hirdetésben szereplő tároló, pince vagy gépkocsibeálló külön tulajdon, a lakás része vagy közös tulajdonú terület
• a lakás alapító okirat szerinti alapterülete és helyiségei megfelelnek-e a tényleges állapotnak
• mekkora közös tulajdoni hányad kapcsolódik a lakáshoz
• van-e az alapító okiratban elővásárlási vagy előbérleti jog
• történt-e olyan átalakítás, megosztás, összevonás vagy bővítés, amelyet még nem vezettek át az alapító okiratban és az ingatlan-nyilvántartásban
• összhangban van-e egymással a tulajdoni lap, az alapító okirat, az alaprajz és a valós állapot.

A teljes jogi átvilágításhoz az eredeti alapító okirat mellett valamennyi későbbi módosítást, az SZMSZ-t és az érintett közgyűlési határozatokat is meg kell vizsgálni.

Társasház alapító okirat lekérdezése

Hol található a társasház alapító okirata?

A társasház alapító okirata nem a lakás tulajdoni lapjának része. Az ingatlan-nyilvántartás négy fő részből áll:

1. tulajdoni lap
2. állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis
3. okirattár
4. analóg és digitális archív térképi adatok adatbázisa.

Az alapító okirat a bejegyzés alapjául szolgáló dokumentumként az okirattárban található. Az okirattár tartalmazza az ingatlan-nyilvántartási bejegyzések alapjául szolgáló papíralapú és elektronikus okiratokat, azok hitelesített másolatait, valamint az eljárások során keletkezett egyéb iratokat. (Inytv. 10. § és 12. §)

A „társasház alapító okirat lekérdezése” ezért jogilag nem egészen ugyanazt jelenti, mint egy tulajdoni lap online lekérése. Az alapító okirat esetében jellemzően okirattári betekintésről vagy okiratmásolat igényléséről beszélünk.

Letölthető az alapító okirat az Ügyfélkapu+ vagy a DÁP segítségével?

A magyarorszag.hu felületén, DÁP-, Ügyfélkapu+- vagy más elfogadott KAÜ-azonosítással elérhető:

• tulajdonilap-másolat
• térképmásolat
• társasházi információ.

A „társasházi információ” szolgáltatás azonban nem az alapító okirat digitális másolata. Az online szolgáltatás az ingatlan-nyilvántartásban szereplő társasházi adatokat teszi megismerhetővé, de nem helyettesíti az okirattárban őrzött alapító okiratot és annak módosításait. (https://magyarorszag.hu)

A tulajdoni lap szintén nem helyettesíti az alapító okiratot. A tulajdoni lap elsősorban az adott önálló ingatlan adatait, tulajdonosát, az ingatlant érintő jogokat, terheket és jogilag jelentős tényeket tartalmazza. Az alapító okirat ezzel szemben a teljes társasház tulajdoni szerkezetét és a közös, illetve külön tulajdonok elhatárolását rögzíti. (Földhivatal)

Ki ismerheti meg az alapító okiratot?

Az ingatlan-nyilvántartás főszabály szerint nyilvános, de az okirattárban található okiratok tartalma nem ismerhető meg korlátozás nélkül.

Az Inytv. 14. § (4) bekezdése alapján a bejegyzés alapjául szolgáló okirat akkor ismerhető meg, ha a kérelmező igazolja, hogy:

• az okirat tartalma által érintett jogosultak és kötelezettek hozzájárultak a megismeréshez vagy
• az okirat megismerése a kérelmező jogának érvényesítéséhez szükséges vagy
• a megismerés jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettség teljesítéséhez szükséges.

A megismerés terjedelme a hozzájárulás vagy az igazolt jogi szükséglet kereteihez igazodik. 

Ennek megfelelően tehát:

• a tulajdonostárs rendszerint saját tulajdonosi jogaira és az okirat megismeréséhez fűződő jogi szükségletére hivatkozhat
• egy leendő vevő számára célszerű, hogy az eladó adja át az alapító okiratot, kérje ki azt, vagy járuljon hozzá az okirattári megismeréshez
• jogvita esetén a kérelmezőnek igazolnia kell, hogy az okirat a jogérvényesítéshez szükséges
• ügyvéd meghatalmazás alapján közreműködhet az iratok beszerzésében és jogi értékelésében.

Hogyan kérhető le a társasház alapító okirata?

1. A közös képviselőtől

A legegyszerűbb gyakorlati megoldás rendszerint az, ha a tulajdonos a közös képviselőtől vagy az intézőbizottság elnökétől kéri az iratot.

A Tht. 43. § (3) bekezdése alapján a közös képviselő köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és SZMSZ egy példányát. A törvény e rendelkezése önmagában nem mondja ki minden esetben a másolat kiadásának részletes eljárását, ezért annak módját az SZMSZ, a társasház iratkezelési gyakorlata és az adott tulajdonosi jogérvényesítés körülményei is befolyásolhatják. 

2. Az ingatlanügyi hatóság okirattárából

Hivatalos okiratmásolat vagy betekintés az ingatlan fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatóságnál kérhető. A kérelemhez célszerű megadni:

• az ingatlan pontos címét
• a társasház törzslapi helyrajzi számát
• szükség esetén az érintett lakás külön helyrajzi számát
• a kért irat pontos megnevezését
• azt, hogy az eredeti alapító okiratot, valamely konkrét módosítást vagy valamennyi módosítást kérjük
• a megismerés jogalapját
• a jogosulti hozzájárulást, ha a hozzáférést arra alapítjuk
• a kérelmező azonosító adatait

A fővárosi és vármegyei kormányhivatalok földhivatali ügyfélszolgálatai okiratmásolat-kiadási és okirattári adatszolgáltatási feladatokat is ellátnak. 

3. Ügyvédi ingatlan-átvilágítás keretében

Ingatlanvásárlás, tetőtér-beépítés, lakásmegosztás, közös tulajdon megvásárlása vagy társasházi jogvita előtt célszerű az iratokat ügyvéddel beszereztetni és ellenőriztetni.

Nem elegendő kizárólag az eredeti alapító okiratot megvizsgálni. Az összes bejegyzett módosítást is be kell szerezni, mert csak ezek együttes értelmezésével állapítható meg a hatályos tulajdoni helyzet. Egységes szerkezetű szövegre csak akkor érdemes hagyatkozni, ha ellenőrizhető, hogy az valóban valamennyi hatályos módosítást tartalmazza.

Mennyibe kerül az alapító okirat másolata?

A 2026. augusztus 25-én hatályos 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet alapján:

• az ingatlanügyi hatóságnál kezelt adatokba történő betekintés díjmentes
• az ingatlanügyi hatósági eljárásban keletkezett iratról készített hiteles papíralapú vagy elektronikus másolat díja 160 forint A4-es oldalanként
• a társasházi alaprajz és más kapcsolódó földmérési munkarész másolatának díja 320 forint A4-es oldalanként.

A fizetendő összeg ezért az alapító okirat és a kért módosítások terjedelmétől függ. (1/2024. (I. 30.) KTM rendelet)

Mit szerezzünk be az alapító okirat mellett ingatlanvásárlás vagy társasházi átalakítás előtt ?

• az eredeti alapító okiratot
• valamennyi alapítóokirat-módosítást
• a hatályos SZMSZ-t és házirendet
• a társasház törzslapját
• az érintett lakás vagy helyiség tulajdoni különlapját
• a nyilvántartott alaprajzot
• az érintett közgyűlési határozatokat
• szükség esetén a használati megállapodásokat vagy bejegyzett használati jogra vonatkozó dokumentumokat.

Alapítói okirat és SZMSZ – Mi a különbség?

Az alapító okirat és a társasház szervezeti-működési szabályzata, vagyis az SZMSZ eltérő szerepet tölt be.
Az alapító okirat elsősorban a tulajdonjogi helyzetet rögzíti: megmondja, mi tartozik külön tulajdonba, mi közös tulajdon, és mekkora közös tulajdoni hányad kapcsolódik az egyes lakásokhoz.
A társasház SZMSZ ezzel szemben a közösség működését, a közös költség viselését, a közgyűlés és a közös képviselő feladatait, valamint a házirendet szabályozza.

A különbség 2026-ban azért is különösen fontos, mert a Kúria 5/2026. jogegységi határozata egyértelművé tette: a 2004. január 1-je után alapított társasház alapító okirata nem tartalmazhat olyan rendelkezést, amelyet a törvény kizárólag az SZMSZ szabályozási körébe utal.

	Társasház alapító okirat	Társasház SZMSZ
Elsődleges szerepe	A társasház tulajdonjogi és ingatlan-nyilvántartási szerkezetének meghatározása	A társasház szervezetének, működésének és belső szabályainak meghatározása
Tipikus tartalma	Külön és közös tulajdonok, tulajdoni hányadok, közösség neve, bejegyezhető jogok és tények	Közös költség, hátralékkezelés, felújítási alap, közgyűlés, közös képviselő, házirend
Elfogadása	Alapításkor valamennyi tulajdonostárs vagy az egyszemélyi alapító döntése	Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű többség
Módosítása	Főszabály szerint egyhangúan, törvényi kivételekkel	Az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű többséggel
Alaki követelmény	Közokirat vagy ügyvéd, illetve kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat	Írásbeli szabályzat ügyvédi ellenjegyzést a Tht. általánosan nem követel meg
Ingatlan-nyilvántartási szerep	A társasház bejegyzésének és tulajdoni szerkezetének alapirata	Az ingatlanügyi hatóság okirattárába be kell nyújtani, de nem ez hozza létre a külön tulajdonokat
Gyakorlati példa	A pincehelyiség külön vagy közös tulajdon-e?	Ki és milyen szabályok szerint használhatja a közös udvart?

A Tht. szerint az SZMSZ-ben kell meghatározni:

• a társasház szerveit és azok hatáskörét
• a tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit
• a közös költség viselésének részletes szabályait
• a költséghátralék kezelését
• a felújítási alap felhasználását
• a házirendet
• a közgyűlés és részközgyűlés eljárási rendjét
• a közös képviselő és a számvizsgáló bizottság feladatait.

Az SZMSZ-t az alakuló közgyűlésen, de legkésőbb az azt követő 60 napon belül megtartott közgyűlésen kell elfogadni az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű többséggel. Az elfogadott SZMSZ-t és annak módosítását 15 napon belül be kell nyújtani az ingatlanügyi hatósághoz, okirattárba helyezés céljából. (Tht. 13–15. §) 

Melyik az erősebb: az alapító okirat vagy az SZMSZ?

A kérdésre nem adható olyan általános válasz, hogy az alapító okirat minden esetben „magasabb rendű”, mint az SZMSZ. Elsősorban azt kell mérlegelni, hogy az adott kérdés melyik dokumentum törvényes szabályozási körébe tartozik.

• A külön és közös tulajdon meghatározása az alapító okirat tárgya.
• A tulajdoni hányadokat az alapító okirat rögzíti.
• A közös költség részletes viselési szabályai az SZMSZ-be tartoznak.
• A házirend az SZMSZ része.
• A közgyűlés eljárási szabályait az SZMSZ-ben kell rendezni.
• A közös területek mindennapi használati rendje főszabály szerint az SZMSZ és a házirend kérdése.

A Kúria 5/2026. jogegységi határozata kimondta, hogy a Tht. hatálybalépése után alapított társasház alapító okirata nem tartalmazhat kizárólag az SZMSZ-ben szabályozható rendelkezéseket. Ezért egy ilyen kérdésben nem lehet pusztán arra hivatkozni, hogy az alapító okirat régebbi, nehezebben módosítható vagy valamennyi tulajdonos aláírta. 

Mi történik a 2004 előtti alapító okiratokkal?

A 2004. január 1-je előtt bejegyzett társasházak alapító okiratai gyakran a működésre, a közös költségre vagy a közös területek használatára vonatkozó rendelkezéseket is tartalmaznak.

A Kúria 2026-os jogegységi határozata három esetet különböztet meg:

1. Ha a régi rendelkezés a Tht. kötelező szabályába ütközik, akkor 2004. január 1-jén hatályát vesztette, és helyébe a törvényi szabály lépett.
2. Ha a rendelkezés nem ütközik kötelező törvényi szabályba, de ma már az SZMSZ vagy a közgyűlés szabályozási körébe tartozik, akkor átmenetileg hatályban maradhatott.
3. Az ilyen régi rendelkezés hatályát veszti, amikor a közgyűlés az adott kérdésben határozatot hoz, vagy az adott kérdést szabályozó SZMSZ-t elfogadja.

Régi társasházi iratoknál ezért mindig egyedileg kell megvizsgálni, hogy az alapító okirat adott rendelkezése továbbra is alkalmazható-e.

Kivétel a legfeljebb hatlakásos társasházaknál:

A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet úgy, hogy szervezetére és működésére a Tht. szervezeti szabályait alkalmazza. Ha ilyen döntést nem hoz, akkor az SZMSZ-re, a közgyűlésre, a közös képviselőre, az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó társasházi rendelkezések helyett a Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó szabályai alkalmazandók. (Tht. 13. § (3) bekezdés)

Gyakori kérdések a társasházi alapító okiratról

Helyes az „alapítói okirat” elnevezés?

A köznyelvben elterjedt és a keresésekben gyakori, de a Tht. hivatalos jogi fogalma az alapító okirat. Szerződésekben, közgyűlési határozatokban és ingatlan-nyilvántartási kérelmekben ezt a megnevezést célszerű használni.

Az alapító okirat ugyanaz, mint a tulajdoni lap?

Nem. A tulajdoni lap egy adott ingatlan adatait, tulajdonosait, jogait, terheit és jogilag jelentős tényeit tartalmazza. Az alapító okirat a teljes társasház tulajdoni szerkezetét, a külön és közös tulajdonokat, valamint a tulajdoni hányadokat határozza meg.

Letölthető a társasház alapító okirata online?

A tulajdoni lap, a térképmásolat és a társasházi információ elérhető hivatalos elektronikus szolgáltatáson keresztül, az alapító okirat teljes másolata azonban nem azonos ezekkel. Az alapító okiratot jellemzően a közös képviselőtől vagy az ingatlanügyi hatóság okirattárából lehet beszerezni, a hozzáférési feltételek igazolásával. (https://magyarorszag.hu)

Minden módosításhoz valamennyi tulajdonos hozzájárulása kell?

Nem. Ez a főszabály, de a Tht. kivételeket állapít meg többek között bizonyos közöstulajdon-elidegenítésekre, lakásmegosztásra, lakásösszevonásra, valamint nyilvánvaló adatelírás vagy számítási hiba kijavítására. A szükséges többséget mindig a konkrét módosítás tartalma alapján kell meghatározni.

Tulajdonosváltáskor módosítani kell az alapító okiratot?

Főszabály szerint nem. A tulajdonosváltozást az adott ingatlan tulajdoni lapján vezetik át. Az új tulajdonosnak ugyanakkor a Tht. szerinti adatokat a közös képviselő részére is be kell jelentenie.

A lakáshoz tartozik a hirdetésben szereplő tároló vagy parkoló?

Nem feltétlenül. A tároló vagy parkoló lehet:

• a lakással együtt nyilvántartott külön tulajdon
• külön helyrajzi számon nyilvántartott önálló ingatlan
• közös tulajdon, amelyre valamely tulajdonostárs használati jogosultsággal rendelkezik
• olyan közös terület, amelynek kizárólagos használata nincs megfelelően rendezve.

A pontos jogi helyzetet a tulajdoni lap, az alapító okirat, az alaprajz, az SZMSZ és az esetleges használati jogot alapító okiratok együttes vizsgálatával lehet megállapítani.

Az alapító okirat vagy az SZMSZ szabályát kell alkalmazni?

Azt kell először eldönteni, hogy az adott kérdés tulajdonjogi kérdés-e, vagy a társasház működéséhez tartozik. Tulajdonjogi kérdésben az alapító okirat, működési és szervezeti kérdésben az SZMSZ az irányadó. A 2004 előtti alapító okiratok rendelkezéseinél a Kúria 5/2026. jogegységi határozatában meghatározott átmeneti szabályokat is vizsgálni kell.

Összefoglalás

A társasház alapító okirat a társasház legfontosabb tulajdonjogi dokumentuma. Meghatározza a külön tulajdonokat, a közös tulajdon részeit, az egyes lakásokhoz és helyiségekhez kapcsolódó tulajdoni hányadokat, valamint a társasház ingatlan-nyilvántartási szerkezetét.

A társasház alapító okirat módosítása főszabály szerint valamennyi tulajdonostárs hozzájárulását igényli, de a törvény több jelentős kivételt is tartalmaz. Egyes közös tulajdonú ingatlanrészek elidegenítéséhez kétharmados, a többi tulajdonos hányadát nem érintő lakásmegosztáshoz vagy -összevonáshoz pedig egyszerű többség is elegendő lehet.

A társasház alapító okirat lekérdezése nem azonos a tulajdoni lap vagy az online társasházi információ lekérésével. Az alapító okirat az ingatlan-nyilvántartás okirattárában található, megismeréséhez pedig hozzájárulás vagy igazolt jogi érdek, jogérvényesítési szükséglet kellhet.

A társasház SZMSZ nem a tulajdoni helyzetet, hanem a társasház működését szabályozza. A 2026-os kúriai jogegységi határozat alapján a két dokumentum szabályozási köre nem mosható össze: az alapító okirat a tulajdonjogi státuszt, az SZMSZ pedig a társasház belső működését rendezi.

Alapító okirat elkészítése vagy módosítása, közös tulajdon értékesítése, lakásmegosztás, lakásösszevonás, illetve társasházi ingatlan vásárlása előtt indokolt ügyvéd bevonása. A szükséges tulajdonosi többség, az okirat tartalma és az ingatlan-nyilvántartási dokumentáció minden esetben a konkrét jogi és műszaki helyzet alapján határozható meg.

Jogi tájékoztató: A bejegyzés a 2026. augusztusában hatályos jogszabályi hivatkozásokat tartalmaz. Általános tájékoztatásnak minősül, és nem helyettesíti az egyedi ügy körülményeire alapozott jogi tanácsadást.