Ajándékozási szerződés – Minden amit tudni kell 2026-ban

Figyelem: a cikk a publikáció időpontjában hatályos magyar jogszabályok alapján készült. A szabályok változhatnak, ezért konkrét ügyben mindig érdemes naprakész ügyvédi tanácsot kérni.

Öröm ajándékot adni, öröm ajándékot kapni, ezt mindannyian tapasztaltuk már. De mi ennek abban az esetben a módja és jogilag rendezett formája, ha nagy értékű ajándékról van szó? A témában nagyon sok a tévhit és a félreértés. Ebben a bejegyzésben összefoglalom a legfontosabb tudnivalókat, hogy az ajándékozó és a megajándékozott is elégedett lehessen az ügylettel még évek elteltével is.

Az alábbiakban részletesen áttekintjük:

10 fontos tény az ajándékozási szerződésről

1. Az ajándékozási szerződés egy olyan megállapodás, ahol az ajándékozó ingyenesen, ellenszolgáltatás nélkül ruház át ingatlant, ingóságot vagy vagyoni értékű jogot, a megajándékozottnak.
   
2. Ingatlan ajándékozásához kötelező az írásbeli ajándékozási szerződés, ügyvédi ellenjegyzéssel vagy közjegyzői okiratba foglalással. Enélkül a földhivatal nem fogja bejegyezni az új tulajdonost.
   
3. Az ajándékozási illeték általános mértéke a megajándékozott által megszerzett vagyon tiszta értéke után 18%, lakástulajdon esetén 9%, ha nem vonatkozik rá mentesség.
   
4. Egyenes ági rokonok, házastárs, bejegyzett élettárs és testvér közötti ajándékozás általában illetékmentes, ide tartozik a szülő-gyermek, nagyszülő-unoka, testvérek közötti ingatlan-ajándékozás is.
   
5. 150.000 Ft-ot meghaladó értékű ajándék esetén – ha nem illetékmentes – ajándékozási illetéket kell fizetni, amit a megajándékozott fizet.
   
6. Az ajándékozás ingyenes szerződés, de ettől még komoly jogkövetkezményei vannak: a megajándékozott tulajdont szerez, az ajándékozó pedig általában nem kérheti „csak úgy vissza” az ajándékot.
   
7. Kivételes esetekben az ajándék visszakövetelhető (az ajándékozó létfenntartása veszélybe kerül, súlyos sérelem a megajándékozott részéről, feltevés meghiúsulása). A visszakövetelési igényre általában 5 éves elévülési idő vonatkozik.
   
8. Az ajándékozás hatással lehet a későbbi öröklésre és kötelesrészre, ezért nagyobb értékű ajándékozásnál öröklési tervezésben jártas ügyvéd bevonása erősen ajánlott.
   
9. Letöltött „ajándékozási szerződés minta” használata komoly kockázat, mert nem veszi figyelembe az egyedi családi, adózási és földhivatali szempontokat. Egy pontatlan szerződés pedig komoly későbbi költségeket vagy konfliktusokat eredményezhet az érintett felek számára.
   
10. Az ajándékozási szerződés nemcsak ingatlanra, hanem üzletrészre, követelésre, haszonélvezeti jogra, értéktárgyakra is köthető.

A továbbiakban végigvesszük, mit jelent pontosan az ajándékozási szerződés, hogyan zajlik az ingatlan-ajándékozás, milyen illetéket kell fizetni, vagy például  mikor lehet egy ajándékot visszakövetelni.

Mi az ajándékozási szerződés? – jogi fogalom, hétköznapi értelemben

Az ajándékozási szerződés jogi fogalma

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 2013. Évi V. törvény 6:235. § értelmében az ajándékozási szerződés lényege, hogy:

• az ajándékozó saját vagyonából
• ingyenesen, ellenszolgáltatás nélkül
• vagyoni előnyt juttat
• a megajándékozott pedig jogosult az ajándék átvételére.
  

Az ajándékozás tárgya lehet:

• ingatlan (lakás, ház, telek),
• ingó (autó, értékes festmény, ékszer),
• vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezeti jog alapítása, követelés elengedése).
  

A kulcsszó az ingyenesség. Tehát, ha a megajándékozott bármilyen ellenértéket vagy ellenszolgáltatás ad, az már jellemzően adásvétel vagy más visszterhes szerződés.

Ajándékozás vagy adásvétel vagy öröklés? 

Adásvétel:

• van vételár, amit vevő megfizet, az eladó ezért adja át a dolgot;
• jellemzően más illetékmérték vonatkozik rá (visszterhes vagyonátruházási illeték).

Ajándékozás:

• nincs vételár, a megajándékozott „ingyen” kapja a vagyont;
• Azonban fontos, hogy ajándékozási illetéket kell fizetnie a megajándékozottnak, kivéve a mentességi eseteket.

Öröklés:

• halál bekövetkezéséhez kötött vagyonszerzés;
• öröklési illeték szabályai irányadók (illetve számos közeli hozzátartozói mentesség).
  

Sok családban az ajándékozási szerződést vagyonrendezésre, öröklés „megelőzésére” használják (pl. a szülők még életükben a gyerekeknek ajándékoznak ingatlant). Ilyenkor különösen fontos átgondolni a kötelesrész és a későbbi öröklési konfliktusok kockázatát.

Mikor kötelező az írásbeli ajándékozási szerződés?

Ingatlan ajándékozása esetén mindig kötelező, hogy a szerződés írásban készüljön, és ügyvéd ellenjegyezze vagy közjegyző közokiratba foglalja.

A földhivatal ugyanis csak ilyen formában fogadja el az okiratot, és enélkül nem jegyzi be a tulajdonjog-változást.

Kisebb értékű ingók esetén a jogszabály nem mindig ír elő írásbeli szerződést, de a későbbi bizonyítási okokból erősen ajánlott, különösen családon kívüli ajándékozásnál vagy magasabb érték esetén.

Tipikus élethelyzetek, amikor ajándékozási szerződésre van szükség

Ingatlan ajándékozása gyermeknek, unokának

Az egyik leggyakoribb helyzet: a szülők vagy nagyszülők lakást, házat, telket ajándékoznak a gyermeknek vagy az unokának. Gyakori okok:

• önálló élet kezdésének segítése,
• lakhatás biztosítása,
• vagyon „előrehozott” átadása öröklés helyett,

válás utáni új vagyonrendezés a gyerekek javára.

Ajándékozás családon belül

Leggyakoribb esetek:

• szülő – gyermek,
• nagyszülő – unoka,
• házastársak egymás között,
• testvérek egymás között (például  öröklés utáni tulajdonrendezés esetén).
  

Ezekben az esetekben különösen kedvezőek az illetékszabályok, mert az egyenes ági rokonok, házastársak, testvérek között általában teljes illetékmentesség jár.

Vállalkozás, üzletrész, haszonélvezeti jog ajándékozása

Nem csak „tárgyakat” lehet ajándékozni. Tipikus eset:

• üzletrész, cégben lévő tulajdoni hányad ajándékozása családon belül,
• haszonélvezeti jog alapítása vagy fenntartása az ajándékozó javára (pl. a lakást a gyerek kapja, de a szülő haszonélvezőként továbbra is ott lakhat).

Ilyenkor különösen fontos az adózási és illetékszabályok pontos ismerete, ezért ezekben az ügyekben szintén ajánlott az ügyvédi tanácsadás.

Az ajándékozási szerződés formai és tartalmi követelményei

Kötelező tartalmi elemek (általánosságban)

Egy jól megszerkesztett ajándékozási szerződés tipikusan tartalmazza:

• A felek azonosítását: név, születési név, születési hely, idő, anyja neve, lakcím, személyazonosító adatok.
• Az ajándék pontos meghatározását: ingatlan esetén helyrajzi szám, ingó esetén típus, azonosító adatok, érték; jog esetén a jog tartalma.
• Nyilatkozatot az ingyenességről: a megajándékozott nem fizet vételárat.
• Nyilatkozatot az átruházásról: az ajándékozó átruházza, a megajándékozott átveszi a vagyont.
• Esetleges feltételeket, terheket:
  
  • haszonélvezeti jog fenntartása az ajándékozó javára,
  • tartási, gondozási kötelezettségek rögzítése,
  • bontó feltétel (pl. egy adott helyzet bekövetkezése esetén az ajándék visszaszáll).

Ingatlan ajándékozási szerződés minimális tartalma

Ingatlan esetén az alábbiak nélkül nem szabad szerződést kötni:

• Ingatlan pontos azonosítása a tulajdoni lap alapján:
  • helyrajzi szám, cím, művelési ág, alrészletek, tulajdoni hányad.
• Terhek feltüntetése: jelzálogjog, haszonélvezeti jog, szolgalmi jog stb.
• Nyilatkozat a per-, teher- és igénymentességről.
• Birtokbaadásról szóló rendelkezés: mikortól használhatja a megajándékozott az ingatlant.
• Költségviselés: ki fizeti az ügyvédi díjat, földhivatali díjat, egyéb költségeket.
• Földhivatali bejegyzés iránti kérelem: a szerződés mellékleteként, ügyvéd által előkészítve.

Miért veszélyes a letölthető „ajándékozási szerződés minta”?

A neten számos „ajándékozási szerződés minta” található. Ezekkel több gond is van:

• Nem veszik figyelembe a konkrét ügy sajátosságait (családi viszonyok, terhek az ingatlanon, haszonélvezet, korábbi ajándékozások, öröklési helyzet, stb.).
• Nem biztos, hogy megfelelnek a legfrissebb NAV és földhivatali gyakorlatnak.
• Sokszor hiányoznak belőlük kulcsfontosságú nyilatkozatok (pl. per-, tehermentesség, illetékviselés, feltevések rögzítése).
• Ha később per lesz, egy rossz minta miatt milliós értékek múlhatnak azon, mit írtak alá a felek.
  

Ingatlan vagy nagy értékű ajándék esetén az egyedi, ügyvéddel készített szerződés nem luxus, hanem biztonsági beruházás.

Ingatlan ajándékozás menete 2026-ban – lépésről lépésre

1. Tulajdoni lap és terhek ellenőrzése

Első lépésben érdemes lekérni az ingatlan tulajdoni lapját (nem hiteles vagy e-hiteles formában):

• Látszik, ki a tulajdonos,
• Milyen terhek vannak bejegyezve (jelzálog, végrehajtás, haszonélvezet stb.),
• Az ingatlan pontos adatai.
  

Ez alap ahhoz, hogy az ügyvéd pontos szerződést tudjon írni.

2. Ügyvéd vagy közjegyző választása, adatok összegyűjtése

Az ajándékozó és a megajándékozott az alábbiakat készítse elő:

• személyes okmányok,
• lakcímkártya, adókártya,
• 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap,
• házassági szerződés, korábbi megállapodások a felek között
• nyilatkozat arról, hogy kívánnak-e haszonélvezeti jogot fenntartani,
• nyilatkozat arról, hogy mikor kerüljön át a birtok (valódi költözés, használatbavétel időpontja).

3. Az ajándékozási szerződés elkészítése és aláírása

Az ügyvéd / közjegyző:

• elkészíti a szerződéstervezetet,
• ismerteti a felekkel a jogi következményeket,
• ellenőrzi a felek személyazonosságát,
  gondoskodik az okirat ellenjegyzéséről / közokiratba foglalásáról.
  

Az aláírás történhet:

• személyesen,
• távazonosításon alapuló személyes megjelenés nélküli ügyintézéssel
• meghatalmazott útján (megfelelő meghatalmazással).

4. Illetékbevallás a NAV felé

Az ajándékozási szerződés alapján a megajándékozott ingyenes vagyonszerző, ezért – ha nem illetékmentes az ügylet –  ajándékozási illetéket kell fizetnie.

A gyakorlatban:

• ingatlan esetén jellemzően az ügyvéd intézi elektronikusan az illetékbevallást,
• a NAV az ingatlan forgalmi értéke alapján határozza meg az illetéket,
• a NAV fizetési meghagyást küld, amelynek kézhezvételétől számítva általában 30 nap a befizetési határidő, de igényelhető részletfizetés is. 

5. Földhivatali eljárás, tulajdonjog-bejegyzés

Az ügyvéd:

• benyújtja a szerződést és a szükséges mellékleteket a földhivatalhoz,
• a földhivatal függőben tartja a bejegyzést, amíg az illetékkötelezettség kérdése nem rendeződik (különböző eljárási megoldások lehetségesek),
• végül bejegyzik a megajándékozott tulajdonjogát.

Az ügyintézési idő változó, jellemzően néhány héttel érdemes számolnunk. 

Ajándékozás családon belül – illeték, előnyök, buktatók

Illetékmentes ajándékozás köre 2026-ban (jelenlegi szabályok alapján)

A hatályos illetéktörvény és NAV-gyakorlat alapján nem kell ajándékozási illetéket fizetni, ha az ajándékot az ajándékozó:

• egyenes ági rokonának adja (nagyszülő, szülő, gyermek, unoka, örökbefogadott is),
• házastársának,
• bejegyzett élettársának,
• testvérének (ideértve féltestvért és örökbefogadáson alapuló testvérséget is).

Mikor kell mégis ajándékozási illetéket fizetni?

Ha az ajándékozás:

• oldalági rokon (pl. nagybácsi-unokaöcs, unokatestvér),
• élettárs (nem bejegyzett élettárs),
• barát, ismerős javára történik,

Az illeték mértékéről és egyéb költségekről a következő fejezetben írok bővebben. 

Ajándékozás hatása öröklésre és kötelesrészre

Nagy értékű ajándékozásnál gondolni kell arra is, hogy:

• ajándékként átadott vagyontárgyat a későbbi örökösök közötti elszámolásnál figyelembe lehet venni,
• bizonyos esetekben a korábbi ajándék beszámít a kötelesrész alapjába, és vitákhoz vezethet.

Ezért nem javasolt  „csak” átadni a lakást vagy pénzt, hanem egy jól átgondolt családi vagyontervezés részeként érdemes ajándékozni, ügyvédi tanácsadással.

Az ajándékozás költségei 2026-ban

Ajándékozási illeték

A jelenlegi szabályok szerint:

• Az ajándékozási illeték általános mértéke:18%.
• Lakástulajdon ajándékozása esetén az illeték mértéke:9%.
• 150.000 Ft-ot meg nem haladó ingó ajándék általában nem esik illeték alá.

Ingatlan ajándékozás konkrét költségelemei

1. Ajándékozási illeték (ha nem illetékmentes):
   
   • a lakás forgalmi értéke × 9% / 18%.
     
2. Földhivatali eljárási díj:
   • ingatlan-nyilvántartási változásbejegyzés díja: 10.600 Ft
     (A soron kívül történő eljárás lefolytatásának díja: 16.000 forint)
   • Tulajdoni lap lekérése:
     1. E-hiteles tulajdoni lap: 4.800 forint
     2. papíralapú hiteles tulajdoni lap: 10.000 forintot kell fizetni. 
     3. ingatlanügyi hatósági eljárásban keletkezett iratokról készített hiteles papíralapú másolat: 160 Ft/ A/4-es oldal. 
     4. Saját tulajdonú ingatlan esetén a nem hiteles tulajdoni lap évente kétszer ingyenesen lekérhető az Ügyfélkapu honlapon.
        
3. Ügyvédi díj / közjegyzői díj:
   
   • Az ügyvédi díjak egyedi megállapodás alapján  kerülnek meghatározásra.
     Jellemzően ezek az árat meghatározó legfőbb tényezők:
     1. az ingatlan / ingóság értéke,
     2. az ügy bonyolultsága (pl. haszonélvezet, több megajándékozott, vállalkozásban lévő vagyon, külföldi elem),
     3. szükséges konzultációk, egyeztetések száma,
     4. Az ügylet során létrehozandó dokumentumok (meghatalmazás, vagyonmegosztási szerződés, öröklési tervezés,  stb.).
   • A közjegyzői díj az ügyértéktől (az ajádékozott dolog értékétől) függ.

Az ajándékozási szerződés visszavonása, felbontása, megtámadása

Mikor lehet visszakövetelni az ajándékot?

Bár az ajándékozás ingyenes és a megajándékozott tulajdonjogot szerez, a Ptk. 2013. Évi V. törvény  kivételes esetekben lehetőséget ad az ajándék visszakövetelésére. Ilyen például, ha:

• “(1) A meglévő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti, ha arra a szerződéskötés után bekövetkezett változások miatt létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti. A megajándékozott nem köteles az ajándék visszaadására, ha az ajándékozó létfenntartását járadék vagy természetbeni tartás útján megfelelően biztosítja.
• (2) Ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket.
• (3) Az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket akkor is, ha a szerződő felek számára a szerződéskötéskor ismert olyan feltevés, amelyre figyelemmel az ajándékozó az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és e nélkül az ajándékozásra nem került volna sor.”

Az ajándék visszakövetelése általában bírósági eljárást igényel, különösen ingatlan esetén.

Elévülési idő – meddig lehet lépni?

Az ajándék visszakövetelésére szolgáló igényre az általános polgári jogi elévülési határidő, tehát  tipikusan 5 év  vonatkozik, amelyet a bíróság hivatalból nem vizsgál, de a másik fél hivatkozhat rá.

Ezért is fontos, hogy a visszakövetelésre okot adó eseménytől számítva ne várjunk éveket a jogérvényesítéssel.

Mikor nem lehet visszavenni az ajándékot?

• Ha az ajándék már nincs meg, vagy másra ruházták át jóhiszeműen.
• Ha az ajándék szokásos mértékű (pl. egy születésnapi ajándék),
• Ha az ajándékozó kifejezetten megbocsátott a sérelmes magatartásért.

Az ajándékozási szerződés megtámadása, érvénytelensége

Az ajándékozási szerződés, mint minden szerződés, megtámadható, illetve semmissé válhat, ha például:

• az ajándékozót tévedésbe ejtették vagy megtévesztették,
• az ajándékozó fenyegetés hatására kötötte meg a szerződést,
• az ajándékozó nem volt beszámítható állapotban (pl. súlyos szellemi leépülés),
• hiányzik a kötelező forma (pl. ingatlan ajándékozásánál nincs írásbeli, ügyvéd által ellenjegyzett okirat).

Ilyen esetekben bíróság előtt lehet kérni a szerződés érvénytelenségének megállapítását.

Felbontás közös megegyezéssel

Előfordul, hogy a felek közösen szeretnének „visszacsinálni” egy ajándékozást:

• ilyenkor újabb szerződéssel (pl. visszaajándékozás, adásvétel) lehet rendezni a tulajdonviszonyokat,
• ingatlan esetén ez ismét teljes földhivatali eljárással jár.

Ajándékozás, adásvétel vagy öröklés? Mik a stratégiai szempontok? 

Mikor előnyös az ajándékozás?

• amikor egyenes ági rokonok, házastársak vagy testvérek között történik a vagyonátruházás – ilyenkor jellemzően illetékmentes;
• amikor a szülő még életében szeretné rendezni a vagyonát a gyermekek között;
• amikor gyorsan szükséges a tulajdonváltozás (pl. hitelfelvételhez, házasság, válás miatti újrakezdés).
  

Mikor lehet problémás az ingatlan ajándékozása?

• ha a családi viszonyok bizonytalanok, konfliktusosak,
• ha nem gondolnak előre az öröklési helyzetre, és később a kötelesrész miatt per indulhat,
• ha az ajándékozó idős, kiszolgáltatott helyzetben van, és „rábeszélik” az ingatlan átadására, majd magára hagyják.

Ezekben az esetekben gyakran biztonságosabb lehet:

• tartási szerződés,
• életjáradéki szerződés,
• vagy akár egy jól átgondolt adásvétel megfelelő biztosítékokkal.

Mit gondoljon át, ha ajándékozási szerződést tervez?

1. Pontosan döntse el, mit és kinek ajándékozna.
2. Nézesse meg az ingatlan tulajdoni lapját – milyen terhek vannak rajta?
3. Egyeztesse ügyvéddel, hogy az ajándék későbbi öröklésnél és kötelesrésznél mit jelenthet.
4. Ellenőrizze, hogy az ajándékozás illetékmentes-e (egyenes ági rokon, házastárs, testvér), vagy jelentős illetéket kell fizetni.
5. Döntse el, hogy szeretne-e haszonélvezeti jogot fenntartani vagy más terhet ingatlan esetében.
6. Mindenképp egyeztessen ügyvéddel, mielőtt aláír bármit – különösen, ha ingatlanról vagy nagy értékű vagyonról van szó.

Gyakori kérdések az ajándékozási szerződésről 

---

 A fenti összefoglaló a hatályos magyar jogszabályok (Polgári Törvénykönyv) előírásai, valamint megbízható szakmai források alapján készült.
Az információk 2026 januárban aktuálisak.
A honlapon található információk kizárólag általános tájékoztatás céljára szolgálnak, nem minősül jogi tanácsadásnak.

---